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Mietkaution oder Mietaval? Welche Variante ist die bessere?

Fast jeder ist schon einmal mit einer Mietkaution in Berührung gekommen.
Denn jeder, der ein Haus bzw. eine Wohnung mieten möchte, muss zugunsten des Vermieters solch eine Kaution hinterlegen. Angesichts diverser Berichte und schlechter Erfahrungen mit sogenannten Messi-Mietern, sollte diese Verfahrensweise auch skeptischen Mietern einleuchten. Die Mietkaution bildet praktisch die einzige Finanzquelle, der sich ein Vermieter bedienen darf, wenn zum Beispiel Mietzahlungen ausbleiben. Auch im Falle von unterlassenen vertraglich vereinbarten Renovierungsarbeiten nach dem Auszug kann der Vermieter entstehende Kosten aus der hinterlegten Kaution abdecken.

In ihrer Höhe genügt die Mietkaution in der Praxis jedoch selten aus, um alle entstehenden Mietausfälle und Instandsetzungskosten zu decken. Das deshalb, weil die Höhe auf maximal drei Kaltmieten des betreffenden Objektes begrenzt ist. Folglich bewegt sich der Betrag einer solchen Kaution je nach Miethöhe häufig in Bereichen von 750 Euro bis 3000 Euro. Für den ungünstigsten Fall, eine Zwangsräumung des Mietobjektes, natürlich viel zu wenig. Aus den genannten Gründen ist die Mietkaution gängige Praxis geworden. Ohne diese Kaution kommt in aller Regel kein Mietvertrag zustande. Doch es existieren mehrere Möglichkeiten, wie der Kautionsbetrag hinterlegt werden kann. In der Praxis haben sich das Mietaval und das Mietkautionskonto durchgesetzt.

Was ist ein Mietaval?
Wer nicht regelmäßig die Finanznachrichten verfolgt, dem ist das Wort Mietaval häufig kein Begriff. Ein Aval ist eine besondere Form der Mietkaution und wird häufig im Bereich von gewerblich vermieteten Objekten eingesetzt. Der Grund dafür liegt oftmals in der Höhe des zu hinterlegenden Betrages. Da die Kaltmiete für Gewerbeflächen meist vergleichsweise hoch ist, bewegt sich folglich die zu hinterlegende Kaution in höheren Bereichen. Um den Betrag nicht vorstrecken zu müssen, nutzen viele gewerbliche Mieter deshalb ein Mietaval. Denn dabei handelt es sich letztlich um nichts anderes als eine Bürgschaft der Hausbank des Mieters. Das Kreditinstitut steht dem Vermieter für eventuell entstehende Schäden aus dem betreffenden Mietverhältnis ein.
Das betrifft sowohl eventuelle Mietausfälle als auch zusätzliche Kosten durch Instandhaltung oder gar Räumung des Mietobjektes. Dabei wird auch beim Mietaval eine Maximalhöhe vereinbart, die häufig der einer klassischen Kaution entspricht. Aus Sicht der Bank ist die Einrichtung eines solchen Avals eine Bonitätsfrage ihres Kunden. Denn ein Aval ist letztendlich eine Art Kredit. Für das eingegangene Risiko berechnet das Kreditinstitut eine Avalprovision. Je nach vertraglicher Vereinbarung können diese Kosten monatlich, vierteljährlich oder jährlich in Rechnung gestellt werden. Die vom Mieter für die Kaution zu zahlenden Gesamtkosten sind also höher, je länger die Mietdauer für das entsprechende Objekt ist.

Wie funktioniert ein Mietkautionskonto?
Im Bereich von Privatmietern ist nicht das Mietaval, sondern das klassische Mietkautionskonto die häufiger genutzt Form einer Mietkaution. Dabei wird der vereinbarte Betrag vom Mieter auf einem separaten Konto hinterlegt. In der Regel ist das ein gewöhnliches Sparbuch.

Das Besondere daran: Zusätzlich zum Buch wird ein Verpfändungsvertrag geschlossen, den alle beteiligten Vertragspartner unterzeichnen. Das sind zum einen das Kreditinstitut, der Vermieter und sein Mieter. Der Vermieter kann später praktisch jederzeit auf den hinterlegten Betrag zurückgreifen, um entstandene Kosten und Mietausfälle auszugleichen. Vor Auszahlung muss die Bank den Mieter jedoch informieren, der ab diesem Zeitpunkt vier Wochen Zeit hat, um gegebenenfalls Einspruch zu erheben.
Dieser wiederum müsste beim Amtsgericht erfolgen, das eine einstweilige Verfügung ausstellt. Diese genügt der Bank, um die Auszahlung in diesem Fall zu verweigern. Erfolgt keine Inanspruchnahme der Kaution, gibt der Vermieter die Kaution bei Auszug wieder frei. Der Mieter kann dann wieder frei über die Verwendung des Kapitals entscheiden. Für die Verpfändung von Sparguthaben als Mietkaution erheben Kreditinstitute meist eine einmalige Gebühr. Für den Mieter fallen demnach keine laufenden Kosten an, wie es beim Mietaval der Fall ist.

Doch welche Kautionsform ist die günstigere?
Es kommt letztlich darauf an, ob die vereinbarte Kaution vom Mieter gezahlt werden kann. Ist das nicht der Fall, bleibt letztlich nur das Mietaval. Die kostengünstigere Variante der Mietkaution ist jedoch eindeutig das Mietkautionskonto - vor allem für private Mieter. Denn zum einen sind die geforderten Avalprovisionen häufig vergleichsweise hoch. Zum anderen ist es aufgrund der zumeist langen Mietdauer eines Objektes vorteilhaft, keine regelmäßig entstehenden Gebühren zahlen zu müssen.